Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

4
9

     Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi quê ở Hải Dương, hiện tại tôi có một mảnh đất diện tích 400m2 đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2007. Nay do nhu cầu nên tôi muốn bán đi 200 m2 cho người khác. Vậy luật sư cho tôi hỏi khi tôi bán đất thì cả tôi và người mua phải ra văn phòng công chứng lập hợp đồng mua bán hay sao? Mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi? Tôi xin chân thành cảm ơn !

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản


Căn cứ pháp lý:


Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
   Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

     Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến  Tổng đài tư vấn 19006184  của chúng tôi, với câu hỏi: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Luật sư xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

     Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

     Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

1. Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải công chứng

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015 “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.” .

Và đối chiếu quy định tại  Khoản 3  Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

     Để hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật.

     Việc công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản (theo Điều 42 Luật Công chứng năm 2014).

     Việc công chứng được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. (Điều 44 Luật Công chứng năm 2014.

2. Các loại giấy tờ cần có khi đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

     Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

  • Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
  • Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
  • Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân…. của các bên của hợp đồng. Thời hạn có hiệu lực của bản sao có công chứng là 6 tháng.
  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó.

     Như vậy tổ chức công chứng chỉ tiến hành công chứng cho các giao dịch mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Ví dụ: hợp đồng ủy quyền cho người khác thực hiện thay giao dịch.

     Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

     Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ thì thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
                   Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

3. Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

     Theo quy định tại điểm a1 Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

     -Nếu giá trị quyền sử dụng đất dưới 50 triệu đồng thì mức thu là 50 nghìn

     -Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ 50 triệu đồng  đến 100 triệu đồng thì mức thu là 100 nghìn

     – Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ 100 triệu đồng  đến 1 tỷ đồng thì mức thu là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

     – Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng thì mức thu là  01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

     – Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng thì mức thu là  2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

     – Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ  trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng thì mức thu là 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

     – Nếu giá trị quyền sử dụng đất từ  trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng thì mức thu là 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

     – Nếu giá trị quyền sử dụng đất trên 100 tỷ đồng thì mức thu là 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

     Trên đây là toàn bộ câu trả lời của chúng tôi về vấn đề Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ  Tổng đài tư vấn pháp luật 24h : 19006184 để được giải đáp rõ hơn.

Subscribe
Notify of
guest
4 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
Dương bá khả
Dương bá khả
22 Tháng Tám, 2018 9:39 sáng

Chào luật sư, lần đầu tiên cho tôi xin gửi lời chúc sức khỏe đến luật su. Tôi xin có câu hỏi muốn luật sư tư vấn giúp tôi là:Tôi muốn hỏi về các thủ tục và các giấy tờ khi chuyển nhượng đất trên sổ đỏ từ ông sang… Read more »

Nguyễn Thị Phương Lan
Nguyễn Thị Phương Lan
21 Tháng Tám, 2018 5:57 chiều

Chào luật sư! Tôi có mua một miếng đất , trong đó tổng diện tích đất là 1161m vuông, trong đó có 100m vuông đất ở. Gia đình tôi muốn tách làm hai sổ bìa đất, nhưng luật mới bây giờ là 75m vuông mới được cấp một bìa thì… Read more »